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专家:深圳经营贷入市非孤例,疫情期间应避免楼市加杠杆

发布时间:2020-08-26 09:30:33 【字体:

原标题:专家:深圳经营贷入市非孤例,疫情期间应避免楼市加杠杆 加杠杆、炒作的存在众所周知。之所以没有加码调控而是继续扶持市场:一是确实办法不多,二是深圳楼市调控的逻辑也发生变化了 《财经》记者 焦建/文 4月20日,中国人民银行深圳市中心支行向深圳市各商业银行下发的一则紧急通知,在当地的地产业界引起震动。根据通知要求:为查清房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况,各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查。 为抵御新冠疫病传播对经济的负面影响,全国大部分城市近期均纷纷出台为中小企业纾困的政策。对于楼市敏感度较高的人来说,虽然明面上跟地产相关的贷款政策没有变化,但前述新政则意味着加杠杆的空间。以深圳为例:从3月初开始,深圳房地产市场迎来了“疫病行情”,带着口罩的看房客与买房客,形成了新冠病毒肺炎疫情期间深圳楼市的独特景观。除个别卖家、中介人员参与市场炒作外,消费贷、房抵经营贷资金流入房地产市场被认为是幕后重要“推手”。 4月16日,国家统计局发布2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70个大中城市房价微涨,但总体稳定。在北上广深4个城市中,深圳房价涨幅最高:新建商品住宅销售价格环比,深圳上涨0.5%;二手住宅销售价格环比,深圳上涨1.6%。另据据深圳相关部门此前披露的数据:2020年一季度,深圳市住户部门贷款增加587.55亿元,其中,短期贷款增加42.63亿元,中长期贷款增加544.93亿元。 “近期银行资金比较宽裕,资金可获得性高,这也成为助推深圳一些地区房价上涨的因素之一。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近日在接受《财经》专访时则指出,“此轮行情是否可持续,主要取决于后续银行资金流向房地产市场的松紧度把控。如果资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管,那么,深圳楼市可能会降温。没有杠杆加持,房价上涨是不可持续的。” 新一轮加杠杆 《财经》:从3月初开始到现在,深圳的房价在疫情期间“逆势上涨”,很多人都在分析原因。 李宇嘉:其实是有几方面的原因: 首先,从宏观角度来看:2016年以后,全国楼市开启了长达3年的高压调控,作为楼市“先行军”的深圳,调控上也确实像个“带头大哥”,限购升级、打击离婚炒房、启动限售、打击公寓产品等,非常努力。这期间,政府极力压房价、调控不断升级,前期入场的炒房客很受伤。所以,任何政策微调,都会被解读为“救市”。就连扶持刚需的公积金政策,都不敢动。而在进入2019年之后,随着深圳接连迎来利好政策,城市开始重新估值,年底时受经济下滑压力影响调控的力度也有所减轻。多重因素作用之下,2019年年底的时候,深圳房价首次突破“6万元”,超过北京成为全国房价最贵的城市;今年一季度,则达到6.4万到6.5万元之间。 其次,我们也应该看到深圳市场的独特性。我认识的一个做五金行业的小老板,最近刚刚拿下了一套热门的房子,总价4200万。我说这是生意不打算做啦?其答曰:炒房、生意两不误。楼市好,就炒房,楼市不好,就搞实业。但这两年,这种双向流动越来越变成单向流动,越来越多的人赚一点钱就投到楼市。说好听一点叫做资产配置、退缩防守。实际折射出的是实体经济的困难。 细究这些资金,其实大部分是借贷而来。在深圳做生意的人、炒房的人,有几个特征,包括能拿银行的钱,绝不自己掏腰包;能拿银行的钱,绝不卖房还债。深圳的房子也真是“硬通货”,有房子银行绝对给融资,否则基本免谈。受疫情影响,银行的资金充裕,信用贷、经营贷、纾困贷、白衣天使贷等等产品很多,而且放贷速度快、利率低,财政有贴息。很多人认为不贷款就是傻子。有人会说这些贷款都是有用途限制的,道理是这么个道理,但有了房产抵押物,谁也不会认真管你的钱用到了哪里。 在这一系列因素推动之下,深圳近期出现了“百万喝茶费”重出江湖的新闻。近3000万起步的豪华公寓,半天售罄、三次日光,逢豪宅,“必售罄”。房子限价,需求端憋得慌,百万损失没有人会放过。所以内部人联合渠道(中介),先把房子拿下来,加喝茶费之后再一套一套往出卖。 深圳并不是孤例。我近期咨询长三角的几位朋友,一些大城市的银行也在推销贷款。近期部分楼市又火了,在一定程度上应该也是得到了杠杆支持。 《财经》:新一轮加杠杆的程度能有多深? 李宇嘉:可以用几个方面的情况去侧面反映: 首先,深圳是珠三角对外贸依赖度最高的城市,去年受到贸易冲突、企业外迁、环保攻坚、打击P2P等影响,三季度经济一度受挫。这些因素很多都还存在,又新增了疫情对贸易的冲击。经济不见好,收入不支撑,楼市先繁荣起来了,其中一定有过度加杠杆的支撑。 其次,自今年2月下旬以来,随着疫情蔓延逐渐受控,深圳的楼市也稳定住了,各方渲染下,深圳的购房者行动起来了。1-3月,深圳二手房成交量累计同比增长了65%。更重要的是价格涨得不得了:2月份,深圳二手住房挂牌价达到了史无前例的7.27万元/平米,同比增长了18%,成交价也创下了历史新高。还有一个很重要的指标是新增客源量,3月份为7.4万人,也创下近几个月的新高。这就意味着不仅挂牌的人多,买家也多了。 整体来说,近期深圳楼市繁荣:一是银行的资金多,二是纾困政策的扶持被引导到了其他领域。但这种现象也并非全无可取之处。有房子的小老板们通过拿房子抵押,获得的是“经营贷”,各级政府都给予贴息,实际的贷款利率都比较低。在疫情冲击产业链、供应链,现金流几乎断掉的时候,这些小老板们的压力很大,本来是要卖房子的,现在可以用来还贷款、发工资,还能拿来买房,房地产稳住了,中小微也纾困了,可谓一举两得。 调控逻辑之变 《财经》:随着一系列现象的出现,对于深圳房价的总体解读也出现了分化。对于如何调控,各方的判断也不太一样。 李宇嘉:深圳相关部门对于房价的解读信息确实是跟市场的感受不太一样。一个数据官方公布的3月份二手房均价6.4万元(这应该是官方首次公布二手房的成交均价),还有一个数据是二手房价格环比上涨1.6%(全国第一)。相关部门说涨幅不大,意思是还没到需要收紧的地步。 4月16日,深圳发布了新的楼市政策,总基调还是给行业纾困,缓解疫情的影响,增加商品住房供应。比如“降低预售门槛”、“延期缴纳土地出让价款”,“促进城市更新提速”。上涨、加杠杆、炒作,这些是大家都知道的。之所以没有加码调控,还在扶持市场。一是确实办法不多,二是深圳楼市调控的逻辑确实是发生变化了。 《财经》:如何理解这种逻辑变化? 李宇嘉:应该权衡当下和未来。短期来看,实际上去年第三季度深圳经济出现“失速”之后,第四季度经济是如何拉动起来的背后原因,就蕴含了这种变化。今年疫情对外向型经济体的深圳影响只会大不会小,外贸订单没了,背后关联着庞大就业和收入。因此,疫情对经济的滞后冲击会有多大、持续多久都不太确定,在这个时候收紧调控把需求端打压下去,几乎是不可能的。在不稳定期,一部分资金不往楼市走,其实也不愿意进入实体经济领域。部分中小微企业主很多手上都有房子,用房子做抵押拿到银行资金,才有下一步的可能。当然,这里面要有一个度,杠杆不能太高,不能把大部分资金拿去炒楼。 长期来看,深圳的地位从去年提升之后,作为大湾区的核心,已经是“国之重托、民之众望”。不仅要“跑得快”,还要补上过去的各种“亏欠”、要“负重前行” 带动周边的几个城市。深圳花钱的地方太多了,不仅要补上公共服务的短板,科技创新也要再上台阶。问题是钱从哪里来?深圳还是只有政策,其他的自谋出路。 复杂之处在于:2015年到2017年是近二十年间深圳的“高光时刻”,金融、互联网、高科技等产业都是蓬勃发展,财政充盈。但由于一系列原因影响,这些红利不再像以往那么多了。不管大家认可与否,要解决“钱从何来”的问题,地产真的是一个重要的渠道。就像当初深圳建设特区时香港一位富豪说的那样:深圳有土地,怎么会没有钱? 对比美国硅谷等高科技城市,没有一个不是高房价,深圳总体房价的上涨应该是大概率事件。从尝试让深圳实行土地财政开始,监管对深圳房价应该说一直比较宽容,现在深圳“二次”升级,这种宽容度应该会更高。所以能看得见的是:从去年底开始,深圳的卖地政策就发生了改变,在“双竞双限”下配建好人才房、控制好人才房和普通住房价格,其他的价格就放开了,也干脆不再公布了,因为这个价格已经没有什么意义了。近期深圳出让的地块都是人才房地块,前海要卖宅地,依旧是“双竞双限”,普通商品住房限价10.7万,大家想买。而开发商能自由定价的那30%,价格会更贵,就是用这一块来给限价的房子买单。如此一来,人才因为有住房保障所以会源源不断地涌入,愿意为城市的未来发展“投票”的投资者也接受高房价。 《财经》:在这种既不能过分打压又不能任由加杠杆的情况下,调控的方向和度如何掌握? 李宇嘉:当下深圳的楼市调控首选项,还是供给侧放量应对需求。所以在4月16日深圳发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》中,政策焦点就是增加供应,特别是通过城市更新(其目前供应了深圳90%的新增住房用地)增加供应。以供应对冲需求,其实也符合疫情时期的政策导向,既能稳定投资,还能激发消费需求,并借助地产的“强关联性”,促进上下游复工复产,打通任督二脉。 其次,就是打压投资炒作、作奸犯科者。对于资金违规进入楼市,对于违规加杠杆、对于过度炒作,无论是开发商也好、中介也好、银行也好、自媒体也好,监管一定会来的。 《财经》:4月20号,深圳相关部门发布了摸排经营贷流入楼市的通知。 李宇嘉:解析这个通知,能看出几点:其一,杠杆是近期深圳部分地区房价上涨的罪魁祸首。深圳的有钱人是有,但肯定没有那么多。即使是按照6.4万的均价计算,80平方米的房子也要500多万,首付(加税费)最少也要200万。现在是动辄上千万的购买力,无非是拿银行的钱来玩儿罢了;其二,有房子做抵押,银行能一劳永逸,所以就不太关注贷款的实际投向。渠道是什么、规模有多大,想要摸清楚要一笔一笔来摸查,这就是监管的现状和难题;其三,只要把杠杆控制住了,深圳的楼市稳定不成问题。但涨上来的部分是不是要跌回去?这些都是麻烦之处。 豪宅税放开的信号 《财经》:调控出手之后,深圳楼市下一步的趋势如何判断? 李宇嘉:正如我刚才说的,经营贷入市,当下看是好事情,但未来就很难讲。随着资金流入房地产市场,相当于给市场发出了两个信号:其一,银行认为房价还会涨,不然不会放出贷款;其次,地产继续扮演金融加速器的角色。尤其是对于大都市核心圈的核心地段的物业,各方形成其是安全资产的认知之后,肯定会导致一系列的问题。 《财经》:问题在哪里? 李宇嘉:深圳房价已超过京沪,成为全国房价最高的地方。有网友说,“这就是深圳,没有一处房产是自住的,皆为投资品。”而既然是投资品,买的就不是当下,而是未来和预期。 但预期也不可能无限膨胀:随着新经济红利期消逝,整体经济的下行压力也较大。不管是高收入人群还是普通人,深圳居民(包括全国认可深圳楼市的投资者)的支付能力肯定不可能像之前几轮房价上涨的时候那么强了。再往上走,收入和资产不支撑是大概率事件。 近期开盘的一个豪宅项目,区区138套公寓楼也要分三次,其实已经在一定程度上说明问题了:每次只推十几套、几十套;每次都把中介渠道用全,渠道费给到3个点(一套房最低的佣金就是60万);为了准备3月7日的第一次推盘,各方渠道从2019年底就开始蓄客,自媒体大力配合宣传,各方真是费了老大的劲儿。 实际上,去年11月的时候深圳基本废除“豪宅税”,已经是一个标志性的事件:现在买一套房子,若未来没有明显的收益预期,考虑到时间成本、按揭成本、机会成本(买房的钱可以拿去理财)等,已经并不是太划算了。该买的人都买了,不该买的在周围城市买了,或回老家买了;再剩下的,大多是买不起的。前一波富豪都已变成有产者了,谁来为豪宅接盘?这就是为什么深圳废除豪宅税的原因:楼市只有降低交易成本,存量房才有流转起来的希望,才能为新房“自我加杠杆”。?按照原来的标准,深圳挂牌二手房中,40%是豪宅;存量房中,60%是豪宅。彻底废掉豪宅总价标准,60%的房子都不是豪宅了。这样,贯通“二手房-新房”的“换房”链条就可以循环起来了。一次“换房”,至少带动2套房交易,甚至是3-4套的循环。只要换房加快了,新房交易就被激活了。 整体来看:深圳的楼市暂时晴朗,不代表就可以把“房住不炒”置于脑后。借助地产适度上涨实现区域开发、湾区互联互通,并没有违背“房住不炒”。但如果没有加杠杆的扶持,房价的继续上涨也是小概率事件,大家都要小心。各方都不要再继续过分鼓吹深圳所谓的“有钱任性”、“需求任性”等说法了,这是害人害己。
 
 

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