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上海的老房子还能活多久?

发布时间:2021-05-16 08:50:45 【字体:

前天,南京一个80年代的老房子发生坍塌,造成1死4伤。周边居民自己也说,像这样的老房子,哪还经得起胡乱装修? 在过去,人的寿命短,房子的寿命长。而现在,人的寿命长,房子的寿命短。 在上海这样的情况,可能更严重。 截止去年底,上海人均预期寿命超过83岁,上月底,民政局公布百岁以上的老年人达到2657人。上海成为名副其实的长寿之城。 上海房子的寿命呢?能不能让我们住到老?房子会不会活不过我们? 我们国家商品房发展的历史才短短20年,但超过20年的房子有很多。比如老洋房、老弄堂里的房子,还有当年单位建的老公房: ▲50年代起,上海建了一批批的工人新村 那些不超过20年的房子,也是在慢慢变老中,大概率活不过我们。你有没有想过,当我们与房子一起老的时候,会怎么样? NO. 1|壹 当新房慢慢变成旧房,越来越多的邻居搬走。 收入高的住到更好的地方去了,或者把老房子出租掉。租户对小区的维护自然不会有原住民那么热情,房东对物业管理也不会那么在乎了,甚至会出现不缴物业费的情况。 老小区物业费本来就低,随着房子的老化,需要的维修成本却越来越高。 可偏偏这样的老小区,老龄化现象更严重。老年人是很难负担更高的物业和维修费用的。 恶性循环下,房子折旧越来越厉害,小区也越来越破败,直到变成一座年久失修的“空城”,或者市区贫民窟化。 这是在日本发生的真实案例。在上海,开头的场景也很熟悉。不过,结局更复杂多元。 NO. 2|贰 上海的老房子是曾经受过一些投资客追捧的,专门囤亭子间,遇上一场拆迁的致富神话流传很广。 投资的逻辑很简单。房屋价格=土地价格+房屋造价。 而土地价值,过去可以靠大拆大建来兑现。最近深圳南山区白石洲城中村拆迁,诞生1878个亿万富翁的新闻持续刷屏。当年成本不超过50万的房子,现在拆迁补偿5000万! 但是现在的上海,拆迁会越来越少。 全国棚改的脚步都在放缓,能拆的,或者是容易拆的真的没有那么多了。从多数省份2019年棚改计划来看,在大幅度缩水。棚改时代即将结束! 等待拆迁换置新房的人恐怕更应该寄希望于老旧小区改造。 老房子面临的不再是重建,而是修修补补,旧貌换新颜,延长它的使用寿命,遏制住社区的衰败与荒弃。 这个改变对于想靠拆迁获得补偿的人来说,不是个好消息,但是对于不愿意搬离又想改善居住条件的人来说是件好事。毕竟老房子也是老邻居、老情谊、老回忆。 而且老房子也有望因此升值,这个升值不再像过去那样是靠土地价值的兑现,而是有赖于居住价值的提升。 但是,修修补补真的能够提升其价值吗?还是像有些人担忧的那样,修旧会造成新的安全隐患,变得不伦不类反而不受市场接纳。 还有大家最关心的问题,房价上涨自然是欢喜的,但是推动其上涨的改造成本由谁来负担?本来无维护费用的老房子,因为增加了配套而开始有了维护成本,这笔账是不是划算?会不会让老房子物业费低的竞争优势丧失了? NO. 3|叁 目前,改造的资金来源是财政补贴出一部分,居民出一部分。 这就回到了开头那个故事。不是所有人愿意支付这笔费用。 就拿加装电梯这件事来说,从推行以来就有很多反对声: @延陵雨 楼梯房,一楼可以卖300万,六楼240万,加装电梯后,一楼贬值为270万,六楼升值为300万,优越感从正60万,变成负30万。如果我在一楼,必须给我补贴90万才同意加装。 @否也世尊 我家6楼,每天当锻炼身体了。装电梯不切合实际,经济条件不允许,各楼层也不可能意见一致。电梯当然也想有,但是一是装不起来,二是难以长久维护,都是小老百姓,斤斤计较的。 @ella112276 我也觉得很贵,年纪轻住老公房的没必要同意。等年纪大了,房子也就更老了,说不准那时候换房了,也说不准电梯老旧不敢坐了………毕竟是非标的配置,啥都说不好。 想装的人就真的很想装: @宝山战神 不想出钱我真的羡慕你们,说明你们年轻,觉得没有必要。但是我以一个毛四十的臭男人经验深深的体会到什么年纪才知道什么事情,年纪大了膝盖真的会不好。装电梯百利而无一害,就算以后出手也很容易,毕竟中国日趋老龄化。 @陌上秋草 加装电梯本来就是为老年人考虑的呀,是为居家养老解决问题的呀,老人会去想结构破不破坏,噪音有没有,美观不美观哇啦,他们只想上下楼方便呀,要是你房子买在这种老人多的老小区里面么就发发善心好了,老吾老,以及人之老嘛。 @子虚乌有君 目前加个电梯,房价涨2000元/平方米以上。电梯还有国家补贴一半的钱,户均没几万,但是房产增值20万。这么简单的低投入高产出的事情,居然还不干,这得多转不过弯啊! 虽然争议很大,但从数据上来看,上海今年上半年就完成电梯改造计的数量超过了往年总和,达到331幢楼。 照这样的速度,可以预见老小区加装电梯将是大势所趋。其他旧房改造项目也在推进和创新。 黄浦区和普陀区,通过抽户、加层、贴扩建等方式,解决非成套房屋的厨卫合用问题。石库门住宅,要么“腾笼换鸟式”,人走房留;要么通过“抽户”等方式降低居住密度,留下一部分居民。 房子的改造条件不一样,居民意愿不同,改造的方式将是多种多样的。导致的结果就是各个老房子的未来价值其实是不尽相同。 NO. 4|肆 如果老房子等不到拆,也等不到改,怎么办?居民自己组织修缮难度将非常大。 这是全世界都遇到的问题。更不要说,中国现代物业管理方式也就运行了20年,很多人都嫌业委会麻烦。房屋维修金制度在实际操作中也出现了很多问题。 但是,老房子面临的维修问题并不等人! 拿国外的经验来看,在房屋建成的20年间,大量的建筑部件开始老化。首先是屋顶,然后是电气设备。 20-30年间,电梯面临更换,外部密封胶和火警系统需要大修,可能这时候房屋的维修金就要用光了,要加征费用了。 等到30-49年,管道、窗户、外观以及社区道路都需要大规模整修和替换,房屋的主要组件也要进行预防性维护。业主开始要承担高昂的维护费用。 当房屋超过50年的情况下,整个建筑的所有部件至少需要替换一轮。 我们会老,房子也会老。 老房子70年土地到期的问题倒不必担心。《物权法》第一百四十九条住宅已经明确,“建设用地使用权”期间届满的,自动续期。 我们更需要担心的是建筑的寿命是否能够撑到那个时候,整个社区的生命力是否能够历久弥新,它是否还有足够的市场价值等待资本的亲睐。 是时候再盘算下你手中的资产了。多少套房不重要,重要的是这些房产未来的价值到底有多少!是砸在手上,还是硬通货,决定了是房子养我们还是我们养房子! 作者:汉岚
 
 

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